내 집 마련이 부동산 투자라고 할 수 없는 6가지 이유

내 집 마련은 많은 사람들에게 꿈이자 목표로 자리 잡고 있습니다. 안정적인 거주지와 자산 소유의 기쁨과 성취감은 분명 큰 장점이라고 할 수 있습니다. 그러나, 내 집 마련하는 것이 부동산 투자라고 말할 수 있을까요? 흔히 주거용 집을 사는 행위가 부동산 투자의 형태로 간주되긴 하지만, 실제로는 투자로 보기 어려운 요소들이 분명 존재합니다.
이번 글에서는 집을 사는 것이 왜 일반적인 부동산 투자와는 다를 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

내 집 마련과 부동산 투자의 목적의 차이

내 집 마련을 하는 가장 큰 이유는 “거주”입니다. 대부분의 사람들은 자신이 거주할 곳을 마련하기 위해 집을 구매합니다. 그러나 투자는 기본적으로 수익 창출을 목적으로 합니다. 주거용 집은 매달 임대 수익을 창출하지 않으며, 반대로 관리비, 세금, 유지보수 비용 등 많은 비용들이 발생하게 됩니다. 물론 집값 상승으로 인한 시세 차익이 발생할 수 있지만 이는 확실한 수익 모델이 아닙니다. 특히 단기적으로 주택 가격이 하락할 수도 있어, 자산 가치가 줄어들 위험도 존재합니다.

이에 대해 말들이 많습니다. “집값이 상승하게 되면 투자다”라고 말하는 사람들이 있습니다.
투자는 위에서도 언급되었듯이, 수익 창출을 목적으로 합니다.
즉, 내 집 마련이 투자가 되기 위해서는 집 값이 상승했을 때, 집을 팔고 기존 집보다 저렴한 집으로 이사를 가야 합니다.
이는 말처럼 쉽지 않습니다. 우리가 내 집을 언제 하게 될까요? 결혼하자마자 할까요? 아닙니다.
아이가 생기고 아이가 아이의 교육, 주거 환경, 재정 상태 등 많은 요소들을 따지고 내 집을 마련합니다.

그럼 내 집을 마련한 동네에서 오랜 기간 거주할 확률이 높습니다. 그렇게 시간이 지나게 되고 집 값 상승으로 자산의 가치가 올라갔다고 해서 집을 팔고 다른 동네 즉, 지금 살고 있는 곳보다 저렴한 곳으로 이사를 갈 수 있을까요?
쉽지 않습니다. 내가 살고 있는 인프라, 분위기, 아이의 교육적인 문제, 교통 인프라, 주위 시설보다 노후 된 곳으로 가야 시세 차익을 얻을 수 있을 것입니다. 같은 퀄리티를 가진 곳으로 가게 되면 그 집 값도 상승해 있을 확률이 높을 것입니다.

부동산 시장의 변동성

부동산 시장은 변동성이 존재합니다. 주거용 부동산의 가치는 지역 경제, 금리, 정부 정책, 인프라, 교통 등 다양한 외부 요인에 의해 영향을 받습니다. 따라서 집을 투자 목적으로 구매할 경우, 이러한 시장의 변동성으로 인해 수익을 얻지 못할 가능성이 큽니다.

한국의 경우 유독 부동산 자산을 많이 보유하고 있는 나라 중 하나입니다. 금융 자산이 신뢰를 잃어 부동산 투자로 많은 사람들이 이동한 이유입니다. 좋은 부동산은 변동성이 존재하더라도, 좋은 투자가 될 수 있습니다.

유동성이 부족한 자산

부동산 투자는 일반적으로 장기적인 관점을 요합니다. 그러나 집을 구매한 후 다시 판매하는 것은 쉽지 않습니다.
주식이나 채권, 금과는 달리, 내 집을 위한 용도로 구입한 부동산은 현금화하는데 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.
만약, 긴급한 상황에서 자금을 마련해야 한다면, 집을 판매하기 위해 보다 저렴하게 판매를 해야 하며, 오랜 시간이 소요될 수 있고 이러한 과정속에서 손해를 볼 가능성이 큽니다.

저는 투자용으로 부동산을 고르는 것이 좋지 않다고 생각하는 사람입니다.
그 이유는 “유동성” 때문입니다. 우리의 인생은 언제 어떻게 흘러갈 지 아무도 알 수 없습니다.
급하게 현금이 필요할 때, 유동성 부족으로 자산이 현금화되지 않는다면 이는 재정적으로 큰 손해일 것입니다. 물론, 부동산 투자의 단점이기 때문에 이를 보완하고 투자를 해야 한다고 생각하겠지만, 부동산에 투자된 현금은 적은 금액이 아닙니다. 무리해서 내 집 마련을 하게 되고 이를 보완할 수 있는 사람들이 과연 얼마나 있을지, 우리는 생각해봐야 합니다.

비용 부담이 큰 자산

집을 소유하는 것은 단순히 내 집 마련에 필요한 비용만을 의미하지 않습니다. 소유자가 감당해야 할 비용에는 재산세, 주택 보험, 유지보수 비용 또는 리모델링 비용까지 포함해야 합니다. 이러한 비용은 장기적으로 상당한 부담이 될 수 있으며, 부동산의 가치가 상승하더라도 그 수익은 이 비용들로 상쇄될 수 있습니다. 때문에 투자라고 하기에는 구조가 불분명하며, 고정비용은 높다는 단점이 존재합니다.

로버트 기요사키의 “부자 아빠, 가난한 아빠” 내용 중 일부

집을 부채이다. 부채와 자산의 차이는
“현금이 내 지갑으로 들어오냐? 현금이 내 지갑에서 빠져나가는냐?”

로버트 기요사키는 집에 들어가는 비용을 현금흐름으로 충당할 수 있을 때 구매하라고 조언한다.

부자 아빠, 가난한 아빠의 내용

감정적 결정이 개입될 수 있음

부동산 투자자는 일반적으로 이성적이고 수익 중심의 결정을 내릴 확률이 높습니다. 반면, 내 집을 구매하는 과정에서는 내가 좋아하는 동네, 내가 좋아하는 인테리어 등 감정적인 요소가 크게 작용할 가능성이 높습니다.
예를 들어, 가족과 함께 오랫동안 살 수 있을지, 주변 환경이 좋은지, 개인적인 취향에 맞는지 등이 구매 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 투자 관점에서 바라보게 되면 좋지 못한 판단이 될 가능성이 매우 높습니다.
감정적인 요인들이 개입되면 될수록 합리적인 투자 판단을 내리기 어렵습니다.

이는 매우 중요한 문제입니다. 내 집을 투자 목적으로 투자하는 사람은 없을 것입니다.
내 집을 투자 목적으로 매매를 한다면, 나의 취향을 모두 버리고 자산이 상승할 부동산을 찾아야 하는 데, 이는 처음부터 말이 안 됩니다. 내 집과 투자는 다른 영역이라고 생각합니다.

레버리지와 리스크

집을 사기 위해 대부분의 사람들은 대출을 받을 확률이 큽니다. 이는 자산을 구입하기 위해 큰 빚을 지게 된다는 것을 의미하며, 결국 리스크를 안고 있다는 것을 뜻합니다. 특히 금리가 상승하게 된다면 대출 상황에 대한 부담은 커질 것이고 당연히 부동산 시장도 좋지 않을 것이기 때문에 이는 집 값 하락과 맞물려 큰 손실을 입게 될 것입니다.
투자의 기본은 리스크 관리를 기본 전제로 하지만, 내 집을 마련할 때는 이런 리스크가 더욱 크게 작용할 가능성이 높기 때문에 내 집과 부동산 투자는 본질 자체가 다릅니다.

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글을 마치며

내 집은 안정적인 삶을 위한 중요한 부분입니다. 부정할 수 없는 사실이죠.
그러나, 이를 부동산 투자라고 보기에는 동의할 수 없습니다. 투자는 이익을 목적으로 하며, 자산의 유동성, 리스크 관리, 비용 구조 등 많은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.
주거용 집은 이러한 투자 목적에 부합하지 않는 요소들이 너무 많습니다. 즉, 내 집 마련은 일차적으로 “주거의 안정성, 생활의 안정성”을 위한 선택이지, 투자로서의 접근은 아니라고 생각합니다.

물론, 집 값 상승으로 인한 이익을 기대할 수는 있지만, 이는 매도 후 나의 집 퀄리티보다 낮은 퀄리티의 집으로 이사를 가야 한다는 것을 내포하고 있는데, 이는 현실적으로 쉽지 않은 판단일 수 있습니다.
때문에, 내 집 마련과 부동산 투자를 별개로 생각하고 집을 구매하는 것이 좋습니다.